بیشترساختمان ها الگوی معینی را درچرخه ی حیات شان طی میکنند . در این مقاله مراحل مختلف حیات ساختمان را بررسی می کنیم . 

 

هر ساختمان منحصر بفرد است . نیاز به نگهداری ، تعمیرات و سرمایه برای نوسازی به عوامل مختلفی بستگی دارد . این عوامل عبارتند از :
کیفیت ساختمان ، جزییات طراحی ، شرایط مکانی و استاندارد دقت و توجه افراد صاحب خانه و تیم مدیریت ساختمان به بنا . 


علیرغم تفاوت هایی که میان هرساختمان وجود دارد ، میتوان دریافت که بیشترساختمان ها الگوی معینی را درچرخه ی حیات شان طی میکنند   و شباهت های زیادی دارند .
 براین اساس ، پنج دوره ی کلی حیات میان ساختمان ها تعیین و شناسایی شده است . این دوره ها را با حیات انسان شبیه سازی کرده اند . در ادامه به آنها خواهیم پرداخت . 

بررسی مراحل چرخه ی حیات به صاحبان ملک این اجازه را می دهد تا موارد لازم برای نوسازی را پیش بینی کنند و درمورد هزینه ها و سایر منابع برای نگهداری  ، تعمیرات و سرمایه ها تصمیم گیری صحیحی داشته باشند . 


با توجه به این مراحل در می یابیم که هزینه های نگهداری درطول عمر ساختمان همواره وجود دارند ؛ اما هزینه ها و مخارج نوسازی در زمان های مختلف به طور شگفت انگیزی متغیر اند ( بویژه در مرحله ی 3 و 4 ) . 


الزاماتی که برای نظارت بر املاک و مستغلات وجود دارند یکسان است  ؛ چه درساختمان های بلند ، چه در ساختمان های کم ارتفاع ، چه در یک ایستگاه آتش نشانی یا حتی در یک دفترساختمانی . 

●  مراحل حیات یک ساختمان را میتوان در دسته بندی های زیر قرار داد . 

 

ابتدایی ( زیر یک سال ) : درطول این مرحله ، ساختمان درحال انتقال از سازنده به اولین مالک است . سرمایه ها جدید و همه ی گارانتی ها معتبر هستند . امور نگهداری تنها در نظافت ساختمان و سرکشی های متناوب خلاصه می شود .

 

کودکی ( یک تا شانزده سال ) : در طول این مدت مالکان می بایست تمام مسعولیت نگهداری ، تعمیرات و برنامه های نوسازی ساختمان را بر عهده بگیرد . دراین مرحله ، مالکان ساختمان که حداقل دو سال تجربه کسب کرده اند ، یک برنامه ی نگهداری پیشگیرانه ی ثابت وضع می کنند و مقداری هزینه را برای هزینه های بلند مدت تخصیص می دهند . 


دراین مرحله مالکان شروع به انجام برنامه ریزی های نسبتا خرد در جهت نوسازی می کنند که در مرحله ی بعدی به بیشتر به آن اشاره می شود .  

 نوجوانی ( هفده تا بیست و نه سال ) : درطول مرحله سوم مالکان احتمالا در می یابند که هزینه های نگهداری که در مرحله دوم برآورد کرده بودند ؛  یا ازبین رفته اند و یا به پایان رسیده اند و دیگر کارآمد نیستند . در طی این مرحله تعداد پروژه های نوسازی ناگهان افزایش می یابد . 


در این مرحله مالکان موظف اند تا شیوه های قدیمی بودجه بندی خود را بازآفرینی کنند و بودجه ی جدید و به روزی برای هزینه های نگهداری از ساختمان تخصیص دهند زیرا ساختمان در این مرحله از فاز سه به فاز چهار منتقل می شود . 

 

بزرگسالی ( سی تا چهل و نه سال ) : درطول مرحله چهارم بزرگترین و گران ترین سرمایه ها برای پروژه های نوسازی تخصیص وبه اجرا در می آید . در این مرحله سرمایه های کلان و قابل توجهی برای پروژه های نوسازی می بایست اختصاص یابد . برخی از سرمایه ها برای سی تا چهل سال پیش رو باید باید جایگزین شوند .  


مالکان و مدیران باید از ساختمان در طول سنین مختلف حفظ و نگهداری کنند  چرا که دیگر یک خط مشی ثابت برای هزینه ها وجود ندارد و آنها موظف هستند هزینه های مختلف را پیگیری کنند . 

پیری ( بیش از پنجاه سال ) : دراین مرحله تمامی هزینه ها باید مجددا احیا شوند ، گویا مرحله ی پنج بازگشت به مرحله ی دو است . مالکان می بایست در جهت نوسازی هزینه هایی را اختصاص دهند ، زیرا ساختمان از مرز پنجاه سالگی عبور کرده و پنجاه سال دوم حیات را شروع می کند .  

 


●  در ادامه ی مقاله به جزییات هزینه های نگهداری و تعمیرات و نوسازی در هرمرحله با جزئیات بیشتر خواهیم پرداخت .


مرحله ابتدایی ( زیر یک سال ) 


نگهداری : تمرکز اولیه دراین مرحله بر نگهداری گارانتی هایی است که در هزینه ها انجام شده و شامل شناسایی هر گونه نقص وایراد در گارانتی ها می باشد . در طول این مرحله بوسیله ی لوح هایی که از سازمان های قراردادی گرفته اند تمام ضمانت ها و ارزیابی ها را به نمایش می گذارند .  


تعمیرات : درشرایط معمولی مالکان بایست هزینه های قابل توجهی برای تعمیرات درمرحله اولیه ی حیات ساختمان درنظر بگیرند . وقتی تعمیرات لازم باشد ، آنها می توانند بحث برانگیز باشند و منجر به اختلافاتی با سازندگان ملک یا افراد دیگر شود که آیا گارانتی ها هزینه ها را پوشش می دهند و یا خیر . 
مالکان می بایست با مشاورین خود مشاوره کنند و درمورد تمایزمیان گارانتی های قانونی ، فرسودگی عادی و مسائلی ازاین قبیل مشاوره بگیرند .  


نوسازی : بجز موار خاص ، نباید درطول این مرحله ازعمر ساختمان ، جایگزینی هزینه ها صورت بگیرد . در این مرحله جایگزینی سرمایه ها تنها به دلیل سوء استفاده یا استفاده ی نا درست ساکنان و یا به دلیل از دست دادن هزینه هایی است که توسط بیمه قبلا تقبل می شده است . 

مرحله ی ابتدایی ضرورتا وقتی به اتمام می رسد که اولین سال ، پانزده ماه نخست و یا گارانتی های دو سالانه منقضی شده باشند . گارانتی های طولانی مدت دیگر مانند ضمانت های پنج یا ده ساله به معنای گذار از تولد تا کودکی تلقی می شوند .   

 

 

مرحله کودکی ( مابین دو تا شانزده سال ) 


دومین مرحله ی عمر یک ساختمان حدودا از حوالی سال دوم تا سال شانزدهم  بر شمرده می شود . ویژگی های دوران کودکی عبارتند از : 


نگهداری :  هزینه های اجرایی و نگهداری عمدتا برای طی مسیر دراین مرحله کافی هستند . مدیریت ساختمان به دومین مرحله رسیده و برنامه های دقیق و جامعی برای نگهداری از ساختمان اجرا شده است . برنامه های نگهداری بر ترکیبی از فعالیت های نظافت ، فعالیت های بازرسی و تعمیرات کوچک متمرکز هستند .
 مالکان باید به این نکته توجه داشته باشند که در طول این مرحله هزینه های زیادی ممکن است ناگهان سر بر آورند و تدارکات اولیه دراین مرحله را بی اثر سازند . 


تعمیرات : درطول پنج سال اول مالکان می بایست برای حفظ گارانتی ها تلاش کنند . ممکن است تعدادی  پروژه تعمیری نسبتا کوچک سر بر آورد  ولی این پروژه ها در هزینه های اجرایی تاثیر بسزایی نخواهد داشت . 


نوسازی : حتی بهترین ساختمان ها که با بهترین مصالح و مواد اولیه ساخته شده اند نیز ممکن است هزینه هایی داشته باشند . در طی مرحله دو ، مالکان ممکن است با هزینه ها یی روبرو شوند و به جایگزینی هایی مجبور گردند . 


این پروژه ها هزینه های زیادی در پی ندارند . ولی با این حال چون اولین پروژه های نوسازی هستند مالکان شگفت زده خواهند شد و نخواهند توانست رویکرد مناسبی از خود بروز دهند .  
این پروژه های نوسازی الزاما به معنای این نیست که ساختمان مشکل دارد بلکه مالکان باید بدانند که این هزینه ها کوتاه مدت هستند . 
مالکان و مدیران ساختمان باید به توصیه های متخصصان حرفه ای برای تعیین حوزه‌های مناسب کار و دستیابی به پیشنهادها رقابتی باشند  . 


پروژه های نوسازی که در طی مرحله دوم حیات ملک اتفاق می افتند ممکن است از این موارد باشند : گرم کننده های آب – پمپ های چرخشی – موتور گیت تعمیرات خارجی – دزدگیر خارجی . 


مهم است  بدانید که  سرمایه‌های کوتاه‌مدت به جایگزینی دوره ‌ای در طول مراحل چرخه حیات بعدی ساختمان نیاز دارند.
این پروژه های  تعمیرات ونوسازی می توانند مالکان را نا امید سازند اما توجه داشته باشید که این هزینه ها تاثیرات مالی زیادی برای ساختمان  در پی ندارند .

 

 

مرحله نوجوانی ( هفده تا بیست و نه سال ) 


سومین مرحله از عمر ساختمان چالش های زیادی برای صاحبان ملک خواهد داشت . درمراحل قبل ، مالکام قادر بودند تا با مشکلاتی که گاه و بی گاه بوجود می آمد دست و پنجه نرم کنند . در مرحله ی سوم ، مالکان باید دقت و تلاش بیشتری به خرج دهند تا هزینه ها را مدیریت کنند . رشد افزایشی پروژه های نوسازی الزاما به معنای وجود مشکلات مربوط به ساختمان نیست . بلکه سالیان طی شده ایجاب میکند که بسیاری از طراحی ها به پایان برسند .  


نگهداری : هزینه های نگهداری عمدتا شامل نگهداری از پمپ لجن کشی _ آسانسور _ سیستم هشدار آتش و سقف ها می باشد . علاوه بر این باید توجه ویژه ای به درزگیرهای خارجی  و رسوخ از طریق دیوار ها و سقف ها مبذول داشت . 


تعمیرات : این مرحله ای است که درآن کهنگی شروع می شود . برای مثال هزینه های مربوط به وسایل الکتریکی ممکن است کهنه و قدیمی شوند و دیگر تولید نشوند یا قطعات آنها سخت گیر بیاید . 


نوسازی : بسیاری از هزینه ها برای استفاده در طی بیست تا بیست و پنج  سال طراحی می شوند و دراین مرحله به نیمه ی عمر خود رسیده اند . این یکی از دلایل اولیه ی این است که چرا مطالعات صندوق ذخیره ، باید دارای افق برنامه ریزی سی ساله باشد . 


این مساله مالکان را آماده می کند تا برای هزینه های جایگزینی آمادگی داشته باشند و توانایی صاحبان ملک برای تامین بهینه ی مسائل مالی می تواند تاثیر بسزایی در طول عمر ساختمان داشته باشد . از نمونه های بازسازی در طول مرحله سوم میتوان به بازسازی سقف – نوسازی آسانسور – سیستم لوله کشی و سیستم گرمایشی اشاره کرد . در پاره ای موارد برخی پروژه های مرحله ی سوم تا مرحله ی چهارم به تعویق می افتد . البته تمام هزینه ها به کیفیت  و چگونگی نگهداری ساختمان درطول سی سال بستگی دارد . 

 

 

مرحله بزرگسالی ( سی تا چهل و نه سال )


چهارمین مرحله از حیات ساختمان در حدود سی سالگی اتفاق می افتد . برخی هزینه های کوتاه مدت تر اکنون نیاز به نوسازی مجدد پیدا می کنند . مالکان و مدیران ساختمان دراین مرحله با طیفی از مشکلات مواجه می شوند . مرحله ی چهارم از حیات ساختمان شامل موارد زیر است : 


نگهداری : نگهداری از ساختمان در این مرحله با مراحل پیشین تفاوت چندانی ندارد . مالکان باید به نگهداری از تمام سیستم های ضروری اهتمام بورزند . کیفیت برنامه های پیش گیرنده به کاهش نرخ هزینه ها کمک می کند . 


تعمیرات : کهنگی در ظاهر و در باطن ساختمان و کهنگی قانونی باید دراین مرحله به دقت مدیریت شود .  


نوسازی : درطی این مرحله مالکان با پرخرج ترین و بزرگترین پروژه های نوسازی مواجه می شوند مانند جایگزینی  پنجره ها و روکش کاری  دیوارها . نمونه های دیگر شامل روکش های خارجی _ پنل احتراق – مسیر جاده و دکوراسیون داخلی می باشد . 

 

مرحله پیری ( بیش از پنجاه سال ) 


مرحله ی پنجم پس از پنجاه سالگی اغاز می شود . به یاد داشته باشید که ارتباط مستقیمی میان سن و شرایط ساختمان وجود ندارد . ساختمان های قدیمی ممکن است شرایط بسیار خوبی داشته باشند زیرا مالکان آنها در هرمرحله برای آن هزینه کرده اند . به همین منوال ، برخی از ساختمان های جدید ممکن است شرایط خوبی نداشته باشند زیرا برای نگهداری از آنها هزینه نشده است . 
بیشتر ساختمان ها تا سالها بعد از پنجمین مرحله نیز به حیاتشان ادامه می دهند . نگهداری موثر و لازم در تمام مراحل توامان با هزینه های نوسازی به مالکان این امکان را می دهد تا از ملک خود بهترین بهره را ببرند .  

 

 

نوشتن دیدگاه